导读
编者按：迈入全新的2021年，十四五规划的第一年，中国房地产在经历过去二十年的飞速发展之后，应当回头自省与审视，为城市带来了什么。
有鉴于此，观察者网地产团队特别策划推出年度报道“城市伤疤系列”，那些成批空置的新楼、奇形怪状的建筑、毫无人气的商业广场、经久荒废的烂尾楼，都是行业大赶快上留下的产物，它们从规划拿地到建造落成，消耗了大量资源。如今打着城市运营商旗号的企业越来越多，一地鸡毛过后，城市真正需要的是什么？
回顾总结，希望新的一年，中国房地产能在坚持创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念之下，有所改变有所作为，为城市留下真正的产品、作品，而不是一道道无法修复的伤疤。
春节前，新华社一篇《长江口大建“空城”，谁这么大的胆？》，直指绿地长岛项目建设体量和楼宇高度违反“长江大保护”并与建设世界级生态岛的总体要求不符，将所有人的目光吸引到了崇明岛。
这座中国第三大岛，以田园风光、养老休闲名闻于世的旅游度假区，如今却大建“鬼城”，仅绿地长岛一个楼盘，规划面积就达到2.35万亩，高层、洋房、别墅加起来不少于10万套，号称投资2000亿，活脱脱的建成了一座乡村都市。
远处楼群为绿地长岛
按照崇明建设世界级生态岛规划，其常住人口要控制在70万人以内，而绿地长岛项目却以全岛1.2%的面积，引入人口超过20万，接近规划数的三分之一。
有媒体报道称，这个生态岛上的超级大盘，自2016年开盘，在很长一段时间内热销全上海，曾创下2小时卖出去上千套的记录，和现在的一些市区网红盘相比也不遑多让。
更加讽刺的是，如今除了少量别墅和商业，绝大部分住宅早已售罄的绿地长岛，入住率却低的吓人。且位于江边孤岛，远离传统乡镇，周边十公里内多为荒滩或农田，白天行走其间鲜有人烟。到了项目所在地后，不仅人烟未见增多，原本干净整洁的道路两旁反而被白色垃圾和建筑垃圾混合体所充斥，尤以沿江大道最甚。到了夜晚，“鬼城”实至名归。
绿地长岛的江边大道（右侧为长江入海口）
百亿配套vs路边菜摊
或许因为临近春节假期，观察者网一行驱车绕行项目周边数十公里，连超市、菜场等基本生活配套都没有找到，仅在项目中心位置找到了一个由几户本地居民用三轮车、电瓶车组成的“路边菜摊”，以满足工作人员和极少数入住居民所需，在“百亿醇熟配套”“主题型商业典范”等广告标语旁显得戏剧性十足。
绿地长岛中心区域集市（左）和路边广告旗（右）
绿地这家房企购房者都不陌生，隶属于上海国资委，可谓本土房企中的“一哥”，在恒大、碧桂园等民营房企真正崛起之前，长期霸占全国3强席位。
2014年，绿地陆续拿到了项目所在的大片土地，楼面价仅有1000元左右，有70年产权住宅，也有40年的公寓及商业街。转手到了2016年开盘，楼盘均价就已经超过1万/平方米，目前在售连排别墅均价更高达2.8万/平方米，利润之丰厚可见一斑。
不过值得一提的是，就集团层面而言，绿地的总体盈利能力却十分堪忧，这或许是近年来企业进取不足、排名逐渐下滑的原因之一。财报显示，绿地控股2019年末资产规模突破万亿大关，为1.15万亿，当年营收4280亿元，归母净利润却只有147.43亿元，归母净利率仅3.44%，在品牌房企中处于垫底的存在。
有业内人士向观察者网分析称，当时绿地下决心拿下长岛项目很大程度上是参照恒大海上威尼斯项目的成功案例，同样是自带商业的超级大盘，同样是“开荒”，且绿地在这里具有明显的“主场优势”，所以信心满满。
而之所以看似多处违反生态岛建设规划而无人监管，事实上也是绿地“钻了空子”。
放大崇明岛地图不难看出，整个岛屿其实一分为三，绝大部分归上海崇明区，但是北部边缘地带却有小部分分属江苏的海门海永镇和启东启隆镇，绿地长岛项目恰好就在启隆镇。
也就是说，上海市发布的崇明建设世界级生态岛“十三五”规划，管不到这里；而启隆镇相对于启东而言无异于九牛一毛，似乎并无相关规定。
正是有着地域上的这一“优势”，虽然不属于上海，但并不妨碍楼盘宣传时打着“沪盘”的旗号，位于崇明“度假区”的“江景房”还不限购，再加上当时“启隆镇即将划归上海”的谣传四起，一度被大批投资客认为是环沪绝无仅有的“投资洼地”，因此十分畅销。
乘着“世界级生态岛”和“并入上海谣传”的东风，与绿地长岛打着同样算盘的开发商不在少数。
乘风而起，风停而衰
在启东市启隆镇36.8平方公里，这片仅占崇明岛的2.9%的土地上，你方唱罢我登场，借力绿地长岛的商业规划，国瑞瀛台、蓝湾绿岛等八大房产板块“跟风而起”，连宣传口号都大同小异，且每个项目占地面积都不小。
相关楼盘位置示意图（不完全）
就在绿地长岛南部一河之外，同为头部房企的融创也开发了一个超级大盘——海上桃源（桃源里），其楼盘详情页这样介绍：从地理区域来讲，地处崇明岛启东市板块；从政策上来讲，已经被纳入了上海崇明岛全区域发展范围，各项设施与其他区域保持一致，根据上海崇明区规划草案，全岛将成为长三角养老、休闲、度假、旅游的不二选择。
而这只是融创整改过后的描述，此前在广告用语上可谓无所不用其极，最终招致严厉处罚。
观察者网查阅资料发现，融创海上桃源项目开发公司江苏君之地置业有限公司2019年8月曾因在广告语中违规使用“国家级”“最高级”“最佳”等用语被启东市市场监督管理局处以20万行政处罚；同日，该项目的另一开发公司启东君之地投资有限公司被处罚金额达到40万元，处罚原因除前者之外，还涉及“损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密”。
需要指出的是，这一处罚决定的公示日期却是在2020年1月，彼时项目已经基本售罄，而该项目的销售模式与环沪郊县商铺常见的“售后包租”异曲同工——投资客购房之后，可将房屋交予融创帮忙出租来获取收益。
不过，日前观察者网一行来到这里发现，除了数名“管家”之外并未见到一名住户及游客。
融创海上桃源内的“游艇俱乐部”
事实上，正是由于地理位置特殊，乱象不止于此。
紧邻绿地长岛东部的另一个新盘——大爱城，曾在2018年9月因违规排污遭到南通市启东市生态环境局罚款8万元。
且目前，正努力销售中的大爱城，仍在以“不久后有望划归上海”作为噱头来导流。
不过，由于开盘较晚，眼见规划虽好，始终人烟稀少，“启隆镇划归上海”遥遥无期，且多个项目临时水电等问题迟迟无法解决……投资客不免担心自己也如同“前辈”一般被套牢，纷纷驻足观望，投资热情“风停而衰”。
因此，不同于绿地长岛和融创海上桃源的“热销”，大爱城的生意显得颇为冷清，即便购房送iPhone 12手机、特价房、折上折等该用的手段都用了，仍旧效果不佳，售楼处常常空无一人，春节卖房季干脆选择提前放假。
绿地长岛与大爱城的广告牌
鸡毛过后，何去何从
有统计数据显示，目前崇明岛启隆镇已开发的八大楼盘可供居住人口接近100万，而镇上常住人口尚不足1万。
“崇明岛的游客都集中在中部和东南部森林公园、湿地等景区，启东的游客又首选启东半岛，来这里的全是投资客，谁来消费？”一名2017年来这里置业的购房者向观察者网一语道破。
他表示，这么多建筑光是供水供电问题就已经3年多没有解决，目前大都用的是临时水电，业主们曾多次集体投诉、信访，得到的答案都是等待。
原来，启隆镇孤悬岛上，靠启东供水供电本就困难；而由于上海也没打算对崇明岛大搞开发建设，更不会支持大规模供水供电。
此外，有业内人士指出，既然是旅游地产，卖点也是“山清水秀”，但项目对岸是滨江化工园区，烟尘随着海风不断南袭，毫无阻隔，无论有害无害，心理上总归让人不舒服。这也是造成区域内人气不足的原因之一。
相较于启隆镇，如果选择在启东置业，反倒不如直接选在江对岸的启动半岛上。且得益于启东市政府大力支持，海上威尼斯项目、“黄金海岸”等景点已经开始聚集不少人气。
当然，作为最大的“投资客”，大房企的布局也随之而来。
除了恒大项目之外，第二个将目光瞄向这里的是新湖中宝。
据观察者网不完全统计，自2012年开始，新湖先后在紧邻恒大海上威尼斯旁边的圆陀角度假区周围拿下超过60万平方米涉宅地块，却不知是无力开发，还是想要“捡现成的”，进度几乎常年处于停滞状态。
直到2019年7月，刚刚在启隆镇留下一地鸡毛，也尝到了甜头的融创，迅速到对岸从新湖手中高价接手超过30万平方米宅地，即如今在售的融创江语海项目。
恒大海上威尼斯与融创江语海分岔口
据江语海项目销售人员介绍，该项目一期房源均价约1万元/平方米，接手的地价非常高，导致整体利润率只有2%。“因为区域内配套和景点很多是由恒大配合政府开发而来，恒大对客户的吸引力也是最强的，所以一期为了打出知名度，定价较低，二期之后就要涨价了。”
同时，新湖将手中剩余30余万平方米宅地50%的股权出售给绿城，双方合作开发了海上明珠项目，虽不知具体售价几何，但仅仅从2012年与2019年的平均地价差异，可以想见新湖已经赚的盆满钵满。
却不知，疯狂揽金之后，他们会不会在这里留下另一片“鬼城”。
